Se possedete o progettate di comprare un condominio, una nuova fase minacciosa della compressione di credito fondiario potrebbe apparire in lontananza sul vostro orizzonte.

Come conseguenza dei cambiamenti di sottoscrizione dagli investitori giganti Fannie Mae e Freddie Mac, più le nuove limitazioni severe dagli assicuratori riservati di ipoteca, ottenere un prestito su un'unità del condominio - o persino rifinanziare uno già possedete - potrebbe dimostrare più duro di voi ha immaginato.

Per esempio, cominciando il 1 maggio, AIG ha unito la garanzia, un assicuratore riservato importante di ipoteca, più non scriverà il riempimento sui condomini nelle centinaia di codici di POSTALE attraverso il paese che indica come avere condizioni di mercato “diminuenti„. Il divieto è indipendentemente dai segni di accreditamento dei candidati, dai beni o dai pali di equità. Anche nei mercati immobiliari più sani, la garanzia unita richiederà ai compratori di mettere almeno un acconto di 10 per cento nell'affare e rifiuterà le applicazioni sulle unità nei progetti del condominio dove più di 30 per cento dei proprietari sono investitori, non persone che occupano un'abitazione di loro proprietà.

I compratori con 20 per cento o i più grandi giù pagamenti non sono influenzati dalle riduzioni riservate di assicurazione di ipoteca.

Fannie Mae, una fonte dominante di finanziamento per il condominio proietta, ha srotolato le nuove procedure che alcuni prestatori e mediatori di ipoteca dicono potrebbero stringere la disponibilità dei prestiti agli acquirenti del condominio in prossimi mesi. Freddie Mac ha pubblicato la simile nuova guida di riferimento.

Nell'ambito dei cambiamenti del Fannie Mae, la maggior parte della ricerca di dovuto-diligenza sul condominio ha proiettato le caratteristiche chiave - loro

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la documentazione legale, l'adeguatezza dei bilanci di gestione di associazione del condominio, la percentuale dei proprietari dell'unità che sono in ritardo sui pagamenti della associazione-tassa, la percentuale di spazio assegnata ad uso commerciale e la percentuale delle unità di proprietà dagli investitori - devono ora essere effettuate upfront dagli ufficiali di prestito.

Non solo sono questi che richiede tempo e costoso, ma secondo le nuove procedure, Fannie Mae invitare il prestatore ad autorizzare l'esattezza della relativa ricerca. Alcuni documenti giuridici di progetto del condominio funzionano nelle centinaia di pagine di testo, tuttavia i prestatori sono supposti essere responsabile legale e finanziario della loro esattezza.

“È ridicola,„ ha detto Phil Sutcliffe, principale dei servizi di Lansdale, PA di sostegno di progetto, che aiuta i finanziamenti un di progetto del condominio per gli sviluppatori. Non solo fa questi difficoltà enormi di lavoro di ufficio e di tempo dello spostamento sui prestatori e sui mediatori - chi non possono avere personale per trattare il lavoro supplementare - ma inoltre li forza per fare “i giudizi assoluti sulle cose che non sono assolute.„

Per esempio, ha detto Sutcliffe, il nuovo consiglio di Fannie richiede agli ufficiali di prestito di accertarsi che almeno 10 per cento del bilancio di gestione corrente del progetto del condominio siano riservati per “le spese per gli investimenti e la manutenzione rinviata.„

Il portavoce Marilyn Kornfeld di Fannie Mae ha detto che le nuove procedure sono progettate “proteggono i mutuatari e dirigono il rischio di accreditamento aumentato nel mercato.„ Il tedesco del chiodino a testa laterale del portavoce del Freddie Mac ha riconosciuto che i cambiamenti avrebbero reso a prestiti dell'unità del condominio “più lavoro e carta-intenso per il prestatore,„ ma vendite deboli dette, numeri di crescita dei progetti finanziariamente disturbati ed i valori di una proprietà diminuenti li hanno resi necessari.